小区里这些车位不能进行买卖

　　车位买卖是人∩们购房时经常遇到的事情，这里面的法律问题可不少。

　　购买车位时通常会遇到两种情况：一种是可以办理产权证的，此类车位可◤以自由进行买卖交易，购买者可取得车位的所有权；而另一种，购买者取得的只是车位的使用权而不是所有权，此类车位多见于利用人防工程改█造的地下车位及占用小区共有场地的停车位，二手房购房者可以在办理物业交割◣时进行车位租赁或转交。因此人们在购买车位的过程中，一定要擦亮眼睛。

　　有产权车位︻　　权属要约定　　案情回顾

　　小刘购买了某楼盘的房屋及车位，依法取得了房屋及□　车位的所有权，并办理了产权证。后小刘与小张△签订了《房屋买卖合同》，约定将其名下的该楼盘房屋转让给小张，但合同中未涉及车位的归属。将房●屋过户后，小刘发现小张占用了其车位，并对外出租获取租金。小刘多次要求小张返还均被拒绝，无奈之下，将小¤张诉诸法庭，要求其返＠还车位及非法获取的租金。法院审〓理后认为，小刘与小张未就车位的归属进行约定，小张也不能证明购房款中包含车位的款项，因此判决小张应当返还车位及♀租金。

　　法官说法

　　根据《中华人民共和国物权法》规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归▓属，由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定”。法律对建筑区划内的车位、车库归属规定了约定优先原则。具有独立产权证的≡车位在构造和使用上具有独立性，是单独的物，与房屋之间不存在主物与从物的关系。因此，此类车㊣位的权属应当根据当事人之间的约定来确定，而不是随着房屋所有权的变动一同变更。

　　无产权车位　　风险要知悉　　案情回顾

　　小杨与女友打算购买婚房，因开№发商宣称该小区所有房屋均有配套停车位，鉴于停车难的问题愈来愈突出，小杨便毫不犹豫地选择了此楼盘。后小杨与开发商签⊙订了《房屋买卖合同》及《车位买卖合同》，并支付了购买房屋及车位的费用。房产证顺利拿到后，他多次要求开发商协助办♂理车位的过户手续，均遭到对方以各种理由推脱，此时小杨才发现，自己购买的车位属于人防车位，根本无法★办理产权证。因此，小杨到法院起诉，要求确认与开发商签订的《车位买卖合同》无效，并返还购买车位费25万元。法院审理后认为，人民防空是国防的组成部分，国防资产属于国家所有，禁止任何组织或者个人破坏、侵占人民防空设施≡，因此支持了小杨的Ψ 诉讼请求。

　　法官说法

　　所谓人防车位，即是由人防工程改造而成的停车位，业主仅取得车位的使用权。根据《中华人民共和国国防法》规定：“国家为武装力量建设▲、国防科研生产和其他国防建设直接投入的资金、划拨使用的土地等资源，以及由此形成的用于●国防目的的武器装备和设备设施、物资器材、技术成果等属于国防资产。”因此，人防工程应为国家所有，产权不属于小区全体业主共有，也不属〓于开发商，开发商无权出售人防车位。同时人民防空法第五条规定：“国家对人民防空设施建设按照有关规定ξ　给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程♀建设；人民防空工程平时由投资者使用◇管理，收益归投资者所有。”因此，开发商在依法获得人防管理部门审批备案后，即可出租车位获取收益。

　　法官提示

　　那么，除了上述的人防工程车位不▓能买卖外，小区里还有哪些车位不能进行买卖呢？

　　1.小区的公共空地或者绿地车位。由于小区公共区域的土地使用权归全体业主，因此开发商无权》出售敞开式地上车位，这类车▅位可以由业主大会授权业委会委托物业租Ψ 给业主使用，扣除必要费用后归入小区维修资金。

　　2.无约定的地下车位。如果地▅下车位建筑面积未分摊，且开发商单独取得车位产权的，开发商可以对购房人出售产权，但此类地下车位预售时应当首先满足小╱区业主的需要。同时，在《房屋买卖合同》中，开发商∞也需要申明地下车位的产权属于单独转让，不随房子一起买卖。

　　3.已被公摊的地下车位。如果地下车位已作为公摊面→积被小区业主分摊了，那么开发商无权出售。这类的地下车位办不了产权证，属全体小』区业主所有，严格地说属于小区的配○套设施。

　　（作者 薛沛明  单位：北京市石景山区人民法院）