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                赴港镀金后,物管股▆成了◎“香饽饽”

                  去年至今,内地房企掀起了一股分拆物业板块赴港上市的潮流。

                  继日前银城系物管公司银城生活服务挂牌上市∮后,截至目前,香港上市的物业管理公司数量已达17家。其中,有11家均是在2018年以后上市,大到“宇宙第一房企”碧桂园旗下物业公司,以741亿港元市ㄨ值(截至11月20日收盘,下同)冠绝港股物业公司,小到和泓服务,市值仅5.44亿港元。

                  此外,还有保利物业、兴业物联、正荣物业、烨星控股、建业新生活、时时服务♂及华发物业等7家物业管理▓公司正在排队当中。

                  上市◥公司也“拼爹”?

                  尽管上市房企受行业下行周期和大盘影响,近年来股价走势并不明朗,但其分拆而来的物业股上市之后,却普遍⊙表现得可圈可点。

                  特别是2018年上市的5家物业管理公司,相较发行ㄨ价涨幅均超过100%。其中,涨幅最大的为新城悦服务,上市刚满一年,涨幅就已突〗破300%。

                  今年上市的6家企业中,除了奥园旗下的奥园健康和蓝光〒旗下的蓝光嘉宝服务的股价涨势可与上述5家相媲美之外,其他4家均“姿色平平”,值得一提的是,刚刚上市一个多月的鑫苑服务,股价仍处于破@ 发状态。

                  同为背靠内地房企赴港上市的物管公司,为何差距如此之大→?

                  “物管股的涨跌,主要靠‘拼爹’。”长江证券一位资深■分析师在接受《国际金融报》记者采访时分析¤称,物业管理企业的◆业绩好坏,与其背靠房企的能量大小密不可分。

                  该分析师向记者表示,一方面,物管行业在国内很多房企看来,尚属︻蓝海领域,除绿城服务等少数企业,大都是近年来才发展起来,这注定其增长方式主要依靠收并购一些资质较好的小型物业※公司,因此,没有过硬的实力作为后〇盾,就很难在竞争中取胜;另一方面,国内一二▲线城市刚刚从增量市场过渡到存量市场,大量新开发楼盘都是物业管理企业的业绩增长来源,而在争夺这一部分市∏场时,背靠大型开发商的物管▃公司,无疑具有天然优势。

                  一名上∮市物管公司的高管亦向《国际金融报》记者透露,尽管现在的物业公▲司竞争项目大都需要通过公开竞标获取,但出于品牌运营等◤考量,在竞标自身开发的项目时,企业往往更愿意下“血本”,其他物业公司很难与其争锋。且在实际管理中,除了一般的管理费】收入,物业公司现在还可以提供很多增值服务或者对流量收费,如快递服务、广告收费等,也使其“滚雪球”的速♀度会越来越快。

                  《国际金融报》记者查阅上市◥公司财报发现,这些背靠房企的物业管理公司,其在管面积中自有项目占比大都超过50%。

                  例如,碧桂园服务2018年︼的在管面积高达5.05亿平方米,其中就有80.1%来自碧桂园自有项目。碧桂园去年全年的权益销售金额更是超过5000亿元,权益销售面积也超过5000万平方米,仅依靠自有项目,碧桂园服务的业绩也有强〓有力的保证。

                  即便占比相对较低的雅生活服务和永生生活服∩务,其自有项目也均占到30%以上,而其背后的雅居乐、绿地、旭辉等房企年销售额均达到千亿以上,相比之下,诸如和泓、鑫苑、银城等房企,仍旧徘徊在百◢强左右。

                  此外,易居研究院智库中心研究总监严跃进向《国际金融报》记者指出,部分新上市的物管股增长缓慢与资本市场大※环境密切相关。虽然物业↑板块比较火热,但投资者依◥然比较谨慎,其股价涨势如ζ何还需要看企业上市之后的业绩表现而定,暂时遇冷并不代表什么。如碧桂园服务、新■城悦服务等企业,也是在上市半年之后因业绩表现比较突出,股价才开始迅速增长的。

                  物管股成“香饽饽”

                  《国际金融报》记者注意到,在港上市的内地房∏企PE(市盈率)一般都在5倍左右,不超过10倍;但这些物业股,PE动辄达到30-50倍,可Ψ见颇受资本市场追捧。

                  其中,碧桂园服务的PE最高,达到51.4倍,紧随其后的是刚上市4个月,股价表现平平的和泓服务,PE为44.3倍。即便最低的银城生活服▲务,PE也达到了18.8倍,远高于同为港股上市↙的内地房企。

                  严跃进表示,PE是指股票价格与每股盈利的比率,一般而言高于20就说明股价∑被高估,而港股物管公司的PE高达30-50倍,反映出市场对于物业板「块的高期待,例如医药行业因为拥有更为稳定增长的盈利预期,整个行业的市盈率估值都会比金融、地产等行业高,而高科技㊣ 类的企业则更甚。

                  数据显示,和泓服务2016年-2018年营业收入分别为1.69亿元、1.96亿元、2.24亿元,平均增速15%;2019年上半年实现营收1.21亿元,同比增长21.9%。虽然这一数据在行业中表现得并不出彩,其PE却达到49.3倍。相比之下,与其PE差不多的碧桂园服务2019年上↓半年营收为35.18亿元,增速达到74.3%。

                  上述上市物管公司高管向记者表示,港股对于ω企业的估值从来都是超前的,看好的是行业未来的发展空间。例如房地产开发行业,虽然前几年房企增速普遍很高,但纯以开发为主的企■业PE均不高,被认为股价低∞估,即便像碧桂园、融创这类龙头企业,也仅有5-7倍左右,这也是港股房企总想着回A的重要☉原因。而类似物管板块,虽然目前普遍规模不◆大,但因为背靠整个中国的存量市场,未来潜力不可限量,因此即便是规模最小的和泓服务,PE也将近达到50倍。

                  “同样是赚1亿元净※利润,反应在市值上开发型企业仅有不到10亿元,而物管企业却可以达到50亿元,房企自然愿意投入更多的资金到物业管→理板块。”该高⌒管继续称,这也是近两年物管上市公司越来越多的原因,而且将会有越来越卐多的房企加入其中,目前仅排队上市的物管公司就有7家之多。

                  严跃进认为,港股普遍高估物管上市公司,说明投▲资者普遍认为物业板块未来的收益会有高速增长,这与国内房地产行业发展现状有关。一方面,房地产开发行业经过前几年的迅猛发展,导致众多一二线城市进入存量市场,对于物业管理★而言,整个市场是数以万亿计的;另一方面,自去年受行业政策影响△以来,许多大房企开始有意识地将资金向物业管理等方面倾斜,物管企业兼并越来越多,物管行业成为这些房企▓的新战场,这也是物管股被资本市场〖看好的重要原因。

                  “不过,市盈率越高,同样代表这只股票的投资风险越大,一旦企业后续经营情况发生意外,或者达不到∮市场预期的增速,反应在股价上就是利空。”严跃进提醒◣道。

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