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　　目前长沙城市发展呈现一主多中心格局，在城市持续向外扩容和政策支持差异长沙经典景点、规划差异影响下，板块分化日益加剧，不同能级板块市场表现各异。本文主要通过对长沙城市板块进行品类划分，对板块一线营销指标表现进行建模分析，给予不同品类板块优劣评判。

　　根据行政边界、规划、山体、河流、道路等将长沙六区一县划分为84个板块，基◥于板块地理位置、环境现状和地产现状对板块进行属性归类，搭建T(核心区)-C（主城区）-N（新城）-S（近郊）-O（远郊）模型，细分项品质、发展、待机等类型。

　　本模型选用一线营销指标进行板块格局分析，具体包含先行指标（来访认购、开盘去化）、中端指标（网签成交流速、高端房源占比、短期库存）长沙经典景点、后端指标（一二手价格∮比、一二手成交量比）。

　　N新城品质类板块平均客户来访量最高，从N至S1近郊品质、S2近郊发展逐渐递减，为第一梯队板块。该类板块以刚需和刚改类产品为主，价格适中，适配广泛客群。第二梯队板块为T城区高端类至C2城区品质类，由T类向下递减。该类板块以改善产品为主小红书旅游文案，价格偏高，吸纳大♂量改善客群。O1远郊品▲质和O2远郊发展为第三梯队板块长沙经典景点，价格低于长沙平均价，以周边地缘性客户为主。板块认购表现与来访表现基本趋同。

　　从2022年1-4月各类板块盘均来访值来看，N新城品质类客户关注度最高，其次为S1近郊品质，刚需及刚改客户仍是市场主导客户群体。其次关⊙注度较高的为T类和C1类核心城区板块小红书旅游文案，改善需▂求旺盛。板块大类细分类别来访值逐级递减，如S1→S3，O1→O3。S3近郊待机和O3远郊待机基本无项目在售，来访值极低。

　　剔除C2类异常值后〗，各板块认购表现与╲来访表现趋同。C2城区品质为泉塘板块，项目数较少，受碧桂园公寓高认购影响，板块平均值较高。

　　转化率指标来看九寨沟旅游攻略，剔除C2类异常值，C1城区热点类板块转化率最高。C1类板块以刚需和刚改类产品为主，价格处于中＠ 位水平，适配客群范№围广到长沙适合发的说说。除S2到长沙适合发的说说、S3九寨沟旅游攻略、O3类板块外其他板块转化率均在6-7%区间，未拉开明显差距。

　　各类板块开盘推货■量和认购量呈现较为明显的梯度关系。其中T类城区高端板块推货量最高，其次为S1近郊品▽质和N新城品质，从核心区→主城区→近郊区→远郊区逐渐递减到长沙适合发的说说，与客户关注度呈正比关系。

　　T城区高端类板块开盘推货和认购量最高，远高于其他类板块。核心城区板块客户量充足，推货︻频次高。其次为S1近郊品质类和N新城品质类板块。TCN类板块的客户关注度明显强于能级较低的S（近郊）、O（远郊）类板块，整体呈现从核心区至外围区逐渐递减趋势。

　　各板块开盘去化率并未呈现明显梯度关系，主要原因为同板块类别不同项目间存在较大分化，如T类雅塘井湾板块平吉上府项目首开去化20%，开福中心板块万科瑧湾汇首开去化98%。此外，部分板块开盘项目数极少导致平均去化率偏高小红书旅游文案，如O1远郊品质板块仅1个项目开盘。

　　各类板块网签流速与开盘推货表现较为相似。从近六月各类板〖块成交TOP10项目月均流速来看，T类板块流速表现优异，其次为N新城品质和S1近郊品质类板块。与T类板块相邻的C类板块流速较慢长沙经典景点，甚至低于O1远郊品质和O2远郊发展板块。

　　T类城区高端板块仍是客户首选，C类板块与T类相邻但项目性价比偏低、流速慢。N新城品质和S1近郊品质类板块在售项目较多，均价低于T类板块，多为主城区高价外溢客户选择。

　　从近六月各类板块180㎡以上房源成交占比来看，N新城品质类板块占比最高，达34%。其次为T城区高端类和S1近郊品质类，分别占比26%和20%。N、T和S1类板块180㎡以上房源总占比80%，覆盖六区一县绝大部分高端房源。另20%板块大面积产品较少，其中O1远郊♀品质类占比8%，稍高于其他板【块。

　　新城品质和近郊品质板块处于快速发展期，政策扶持力度大，且远离老城喧嚣市区，宜居型更强，适宜打造高端品质产品。T类板块地段优势明显，寸土寸金，住宅稀缺性强，地价远高于其他类板块，通过大面积产品可匹配核↓心区高净值人群，实现快速去化。

　　T类板块一二手价格系数呈现明显两极分化。一类为一二手倒挂板块，价格比0.8-1.0，板块内新房住宅稀缺、教育配套优质，如市政府、梅溪湖一期等板块。另一类为价格比1.5以上板块，二手房成交多为老破小低价房源，如芙蓉中心板块。

　　通过对近六月各板块一二手房成交前二项目价格比对，价格比0.8-1.0为一二手倒挂板块，该类基本属于T城区高端、N新城品质和S1近郊品质类板块。倒挂板块⌒　主要有市政府、梅溪湖一期、雨花中心、大托、金星北、洗心禅等，倒挂幅度20%左右。该类板块新房项目较少，以二手交易为主，配套学校较为优质，受新房限价压制二手房价格偏高。

　　一二手价格比1.0-1.2分布板块基本与0.8-1.0板块一致，一二手价格持平；价格比1.2-1.5区间主要分布在N新城品质、C1城区热点、O1远郊品质，新城楼市交易以新房为主，高端房源占比高，均价高于二手房；价格比1.5以上主要属于T城区高端、S1近郊品质类板块，核心城区板块地段优势强≡但存在较多老破小二手房源，价格较低长沙经典景点，同板块内一二手房形成明显价格差异分化；S2、S3类板块处于开发起步期，暂无二手房成交。

　　通过对各板块一二手供♂需矛盾对比发现，置换高需求板块主要集中在中心城区Ψ成熟板块，即T类板块。望城、长沙县等边缘板块置换需求低，如O2远郊发展板块。

　　对比各板块二手挂牌量与新房在售项目数，高置→换需求（二手房多、新房少）板块主要属于T类城区高端板块，改善需求旺盛。中等置换需求位于N新城品质、S1近郊品质、O1远郊品质板块小红书旅游文案，与板块先行指标和中端指标表现极为相似。低置换需求（二手房少、新房多）重点位于S1近郊品质、O2远郊发展板块，S1需求分化表现主要受不同发展程度决定，如秀峰鹅＠羊板块近两年处于快速发展期，二手房源极少，新房项目激增九寨沟旅游攻略，置换需求偏低。

　　T城区高端、N新城品质和S1近郊品质类板块客户关注度最高，各项指标表现优々异，属于第一梯队板块；

　　C1城区热点、C2城区品质、S2近郊品质、O1远郊品质类板块邻近核心区板块，处于发展中期小红书旅游文案，市场表现尚可，属于第二梯队板块；

　　S3近郊待机、O2远郊发展、O3远郊待机类板块距离主城区较远，处于发展初期，新房项目极少，各项指标表♀现偏弱，属于第三梯队板块。

　　T类城区高端板块起步时间早到长沙适合发的说说，配套成熟，享有城市绝对优势资源。N新城品质和S1近郊品质在城市外拓发展中快速崛起，享政策和规划利好，宜居型强。此三类板块市场表现优异。C1、C2类板块︻紧邻T类板块小红书旅游文案，配套较为成熟但能级稍弱，地段略为尴尬，发展面参差不齐。S2、O1类板块新房市场处于发展初期，吸引部分地☉缘性客户。此四类板块市场表现中等。其他类板块地理位置偏远，尚处于待开发阶段，新房和二手房活跃度低，市场表现最弱。